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地产调控的AB面

地产调控的AB面

  开封楼市调控往事

今天,我将谈谈开封房地产市场“一日游”背后的故事。

放松闹剧的过程实际上非常简单。

“所谓的限价令。

根据此限制令,在开封市(不包括祥福区)购买的新建商品房将在获得物业证明之日起三年内限制销售。除了销售限制外,它还限制了价格上涨。原则上,上半年的增幅不应超过5%,一年内的增幅不应超过10%。

两年过去了,限制销售和限价确实达到了降温房地产市场的效果,但负面影响逐渐积累并逐渐显现。

开封房地产市场火爆,最重要的是“郑裕整合”政策推动,大量来自郑州的投资者进入开封,《棱镜》引来一位开封当地房地产消息人士称,在开封新区房地产市场,郑州客户购买开封商品房的比例最高,占40%,帮助开封房价在2018年上半年推高至约8000元/平方米的高点。

然而,在2018年下半年,郑州市场也遭遇冷遇。郑州的客户在不久的将来减少到10%-15%,而开封的房子更是不成功。

房屋砍伐的速度已经降低,但另一个政府出售土地的热情并没有因销售限制而降温,而是逐年增加。根据中原地产的土地市场数据,2016年7月至2019年7月,开封市土地交易数量分别为212,184,287和94,计划建筑面积分别为1007万,1155万和1661万。分别。平均保费率分别为633万平方米,0.83%,23.13%,21.84%和30.14%。土地出让金分别为45.47亿元,77.58亿元,167.99亿元,70.45亿元。因此,开封的住宅库存正在上升,去化石化周期继续延长。

当地政府没有看到压力。去年8月28日,开封市召开了“八要八难”住房推进会议。根据会议提供的数据,开封市住宅存量为257.78万平方米,位居全省第二,低位。在郑州,1389.55万平方米,但住宅化学循环为18.68个月,在全省排名第一,已通过黄线供应。

一旦这些碎片被释放,房地产市场股票很快就会下跌。今年3月以来,郑州房价已经开始了新的上涨周期。去年8月开封召开房屋推介会时,开封住宅平均成交价为6410元/平方米,郑州为9303元/平方米。根据安居科的统计,目前郑州新房价格为m/m2,开封仍为6776元/m2。

苦开封。

今年第一季度,开封市的住宅解构周期仍为13.09个月。根据当地住房建设部门的目标,上半年的解毒周期应该减少到6个月,但不幸的是,经过6个月,这个目标仍然有点遥不可及。

相比之下,郑州根据上海一居房地产研究所第一季度《中国百城库存报告》显示,郑州已处于库存极度短缺的状态,消化周期为2.6个月,而2016年9月,郑州物业市场是最热门的新房库存去库存周期2.5月基本持平。

这是此限量促销的唯一时间。

限制放松“一日游”的逻辑

严格来说,“一日游”并不准确,“一天”是指媒体曝光的那一天。

7月17日,开封市住房和建设局向房地产交易中心发出信函,调整购买新房的时限和撤销备案限制,要求中心“调整房地产市场监管并提振市场信心。白城办事处将决定取消自获得《不动产权证书》之日起三年内上市和转让的新商品房的交易期限,并取消已取消的备案房的交易资格的期限。“

7月19日,在媒体发现放松政策后,旁观者引发了各种讨论。 7月20日,处于舆论中心的开封市终止了短暂的政策,决定取消放松政策。

非常有趣的是,开封市住房和城乡建设局取消这项政策的原因是,调整购买新房的时限和撤销申请限制的决定没有进行足够的市场研究和论证。可能没有足够的预判和评估可能的市场影响。“

关于控制民生的政策尚未得到充分调查和论证。无论你信不信,我都不相信。

相反,我更加确信引入这样的政策是经过深思熟虑的。

首先,根据目前开封市的房地产市场,严格的监管是不合适的。今年全国房地产调控的主题是“稳定”,“稳定”意味着房地产市场既不受压制,也不会受到刺激。结合开封目前的实际情况,“提振市场信心”不是骗局。

其次,根据当地市场,许多住房公司已经开始降价。从市场的角度来看,给出有限的影响比发布“限制令”更合适。碧桂园,恒大,金茂,雅居乐等房地产企业在开封市场占有大量土地。在缺乏市场信心的情况下,许多住房公司降低了价格。例如,在今年3月25日的开封地方领导留言板上,一些市民抱怨开封恒大文绿城以2018年的高层装修为基础以9500元的价格出售。以特价房的名义,它以7200-8700元的价格暴跌。

在中央政府要求“稳定房价,稳定住房价格,防止房价上涨和下跌”的情况下,适当禁止房地产市场监管比严格房价更有效。

此外,2018年底的中央经济工作会议将确定2019年房地产的“长效机制”。因此,“城市管理和分类政策”是中央房地产市场监管的主要基调。根据开封的实际市场情况,适当放松房地产市场无疑是一个最佳选择,也符合“一城一策”的精神。

那为什么要取消宽松的决定?

原因不超过两个。首先,市场反应(尤其是媒体反应)过于激烈,政府也没有准备好应对它。其次,上级当局如此担心它们如此之高以至于被命令“突然死亡”。

归根结底,当决策部门处于监管阶段时,它只能看到政策的A面,但看不到可能的B面。

复合:如何面对监管?

我们回到开封来密封这个“一日游”政策的三个最重要的节点:发出限制订单取消限制订单取消“取消销售订单”。

2017年限时销售订单发布后,开封与全国所有主要城市一样,处于房价上涨的渠道。限制销售订单的A面当然已冷却,但B面减速且库存增加。我们已经看到,此时政府并未放慢土地销售规模,但逐年上升,进一步加剧了开封库存的压力。一旦市场出现冷却,问题很快就会出现,而且在恒大初期也会出现这种情况。土地的价格降低了。

第二个节点,开封是不可阻挡的,房地产市场是缓慢的,今年的棚屋改革非常紧张,这有一个提振市场的想法。全国各地的人们都在盯着房地产市场。在这个时候,他们不仅要看到取消销售订单的积极方面,还要准备应对市场反应。在开封,太原和菏泽都取消限制之前,不幸的是,开封无法忍受这种担忧,或者无法承受“第三次吃螃蟹”的压力。

然而,最初取消限制令只是一个小新闻,取消“取消限制令”(从这个尴尬的声明中可以看出)是个大新闻。第三个节点,政策出发的A方是希望通过撤回决定来恢复影响,但B方是市场的普遍反弹。所以最后,我不仅失去了A面,而且甚至没有取得好成绩。

孟子说:“没有鱼和熊掌。”在进行监管时,你可以“把两个利益放在一边,两个祸害就是明白”,但你不能按葫芦来浮动舀,并控制政策。引入时需要考虑许多方面。开封的教训告诉我们,不管市场现实如何,监管不仅要考虑自己的利益或便利。

有时候,更多的“愚蠢的功夫”,比如做更多的实地调查,参观市场,思考可能的情况,比经常发布各种控制政策的“懒惰努力”更实际。规范市场的政策最终将受到市场测试。

声明:

1.本文转载自:秦羽朋友圈

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15: 06

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房地产调控的AB面

开封房地产市场监管过去的事件

今天,我将谈谈开封房地产市场“一日游”背后的故事。

放松闹剧的过程实际上非常简单。

“所谓的限价令。

根据此限制令,在开封市(不包括祥福区)购买的新建商品房将在获得物业证明之日起三年内限制销售。除了销售限制外,它还限制了价格上涨。原则上,上半年的增幅不应超过5%,一年内的增幅不应超过10%。

两年过去了,限制销售和限价确实达到了降温房地产市场的效果,但负面影响逐渐积累并逐渐显现。

开封房地产市场火爆,最重要的是“郑裕整合”政策推动,大量来自郑州的投资者进入开封,《棱镜》引来一位开封当地房地产消息人士称,在开封新区房地产市场,郑州客户购买开封商品房的比例最高,占40%,帮助开封房价在2018年上半年推高至约8000元/平方米的高点。

然而,在2018年下半年,郑州市场也遭遇冷遇。郑州的客户在不久的将来减少到10%-15%,而开封的房子更是不成功。

房屋砍伐的速度已经降低,但另一个政府出售土地的热情并没有因销售限制而降温,而是逐年增加。根据中原地产的土地市场数据,2016年7月至2019年7月,开封市土地交易数量分别为212,184,287和94,计划建筑面积分别为1007万,1155万和1661万。分别。平均保费率分别为633万平方米,0.83%,23.13%,21.84%和30.14%。土地出让金分别为45.47亿元,77.58亿元,167.99亿元,70.45亿元。因此,开封的住宅库存正在上升,去化石化周期继续延长。

当地政府没有看到压力。去年8月28日,开封市召开了“八要八难”住房推进会议。根据会议提供的数据,开封市住宅存量为257.78万平方米,位居全省第二,低位。在郑州,1389.55万平方米,但住宅化学循环为18.68个月,在全省排名第一,已通过黄线供应。

一旦这些碎片被释放,房地产市场股票很快就会下跌。今年3月以来,郑州房价已经开始了新的上涨周期。去年8月开封召开房屋推介会时,开封住宅平均成交价为6410元/平方米,郑州为9303元/平方米。根据安居科的统计,目前郑州新房价格为m/m2,开封仍为6776元/m2。

苦开封。

今年第一季度,开封市的住宅解构周期仍为13.09个月。根据当地住房建设部门的目标,上半年的解毒周期应该减少到6个月,但不幸的是,经过6个月,这个目标仍然有点遥不可及。

相比之下,郑州根据上海一居房地产研究所第一季度《中国百城库存报告》显示,郑州已处于库存极度短缺的状态,消化周期为2.6个月,而2016年9月,郑州物业市场是最热门的新房库存去库存周期2.5月基本持平。

这是此限量促销的唯一时间。

限制放松“一日游”的逻辑

严格来说,“一日游”并不准确,“一天”是指媒体曝光的那一天。

7月17日,开封市住房和建设局向房地产交易中心发出信函,调整购买新房的时限和撤销备案限制,要求中心“调整房地产市场监管并提振市场信心。白城办事处将决定取消自获得《不动产权证书》之日起三年内上市和转让的新商品房的交易期限,并取消已取消的记录房屋交易资格的期限。“/p>

7月19日。在媒体发现这一放松政策后,旁观者引发了各种讨论。 7月20日,处于舆论中心的开封市终止了短暂的政策,决定取消放松政策。

非常有趣的是,开封市住房和城乡建设局取消这项政策的原因是,调整购买新房的时限和撤销申请限制的决定没有进行足够的市场研究和论证。可能没有足够的预判和评估可能的市场影响。“

关于控制民生的政策尚未得到充分调查和论证。不管你信不信,我都不相信。

相反,我更加确信引入这样的政策是经过深思熟虑的。

首先,根据目前开封市的房地产市场,严格的监管是不合适的。今年全国房地产调控的主题是“稳定”,“稳定”意味着房地产市场既不受压制,也不会受到刺激。结合开封目前的实际情况,“提振市场信心”不是骗局。

其次,根据当地市场,许多住房公司已经开始降价。从市场的角度来看,给出有限的影响比发布“限制令”更合适。碧桂园,恒大,金茂,雅居乐等房地产企业在开封市场占有大量土地。在缺乏市场信心的情况下,许多住房公司降低了价格。例如,在今年3月25日的开封地方领导留言板上,一些市民抱怨开封恒大文绿城以2018年的高层装修为基础以9500元的价格出售。以特价房的名义,它以7200-8700元的价格暴跌。

在中央政府要求“稳定房价,稳定住房价格,防止房价上涨和下跌”的情况下,适当禁止房地产市场监管比严格房价更有效。

此外,2018年底的中央经济工作会议将确定2019年房地产的“长效机制”。因此,“城市管理和分类政策”是中央房地产市场监管的主要基调。根据开封的实际市场情况,适当放松房地产市场无疑是一个最佳选择,也符合“一城一策”的精神。

那为什么要取消宽松的决定?

原因不超过两个。首先,市场反应(尤其是媒体反应)过于激烈,政府也没有准备好应对它。其次,上级当局如此担心它们如此之高以至于被命令“突然死亡”。

归根结底,当决策部门处于监管阶段时,它只能看到政策的A面,但看不到可能的B面。

复合:如何面对监管?

我们回到开封来密封这个“一日游”政策的三个最重要的节点:发出限制订单取消限制订单取消“取消销售订单”。

2017年限时销售订单发布后,开封与全国所有主要城市一样,处于房价上涨的渠道。限制销售订单的A面当然已冷却,但B面减速且库存增加。我们已经看到,此时政府并未放慢土地销售规模,但逐年上升,进一步加剧了开封库存的压力。一旦市场出现冷却,问题很快就会出现,而且在恒大初期也会出现这种情况。土地的价格降低了。

第二个节点,开封是不可阻挡的,房地产市场是缓慢的,今年的棚屋改革非常紧张,这有一个提振市场的想法。全国各地的人们都在盯着房地产市场。在这个时候,他们不仅要看到取消销售订单的积极方面,还要准备应对市场反应。在开封,太原和菏泽都取消限制之前,不幸的是,开封无法忍受这种担忧,或者无法承受“第三次吃螃蟹”的压力。

然而,最初取消限制令只是一个小新闻,取消“取消限制令”(从这个尴尬的声明中可以看出)是个大新闻。第三个节点,政策出发的A方是希望通过撤回决定来恢复影响,但B方是市场的普遍反弹。所以最后,我不仅失去了A面,而且甚至没有取得好成绩。

孟子说:“没有鱼和熊掌。”在进行监管时,你可以“把两个利益放在一边,两个祸害就是明白”,但你不能按葫芦来浮动舀,并控制政策。引入时需要考虑许多方面。开封的教训告诉我们,不管市场现实如何,监管不仅要考虑自己的利益或便利。

有时候,更多的“愚蠢的功夫”,比如做更多的实地调查,参观市场,思考可能的情况,比经常发布各种控制政策的“懒惰努力”更实际。规范市场的政策最终将受到市场测试。

声明:

1.本文转载自:秦羽朋友圈

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